Kapitalvinstskatt på fastighet blir 22 eller 27 procent

Foto: Efrem Efre via Pexels

Säljer du en fastighet som privatperson blir skatten 22 procent av vinsten om fastigheten är en privatbostadsfastighet och 27 procent om den är en näringsfastighet. Kategorin avgör också om avdrag du gjort under ägandet ska tas upp som intäkt igen. Kategorin prövas efter förhållandena på överlåtelsedagen.

Fyra frågor avgör om fastigheten är privatbostad

En fastighet är antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Allt som inte uppfyller kraven för privatbostadsfastighet är näringsfastighet. Därför räcker det att pröva kraven för privatbostad, i den här ordningen:

1. Vem äger fastigheten? Bara en privatperson, och i vissa fall ett dödsbo, kan äga en privatbostadsfastighet. Ägs fastigheten av ett aktiebolag är den näringsfastighet, och vinsten beskattas då i bolaget, där 22 och 27 procent inte gäller.
2. Hur är fastigheten taxerad? Privatbostadsfastighet kan bara vara ett småhus på en småhusenhet, ett småhus på annans mark, ett småhus med tomtmark på en lantbruksenhet, en ägarlägenhet eller tomtmark där du tänker bygga en privatbostad. Ett hus med bostäder åt minst tre familjer kan därför aldrig vara privatbostad. En sådan byggnad är normalt ett hyreshus, liksom en byggnad för kontor eller butik. En hyreshusenhet är alltid näringsfastighet, även om du bor i en av lägenheterna. Vilken typ fastigheten har framgår av fastighetstaxeringen.
3. Används huset av dig eller en närstående? Ett småhus är privatbostad om det till övervägande del används, eller är avsett att användas, av ägaren eller en närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. För ett tvåfamiljshus räcker det att huset används till väsentlig del. Skatteverket tillämpar gränserna som mer än 50 procent av ytan i ett enfamiljshus och minst 40 procent i ett tvåfamiljshus. Hela ytan räknas, både boyta och biyta, och garage och förråd på tomten ingår.
4. Har något ändrats de senaste åren? Har huset slutat vara din privatbostad kan det ändå räknas som privatbostad en tid, enligt den så kallade tröghetsregeln.

Faller fastigheten på någon av de tre första frågorna är den näringsfastighet. Bedömningen görs normalt vid årets utgång, men säljer du under året avgör förhållandena på överlåtelsedagen.

Uthyrning och kontor kan göra huset till näringsfastighet

Huset är uthyrt. Ett uthyrt hus kan fortfarande vara privatbostad om du kan visa att du eller en närstående tänker använda det inom överskådlig tid, oftast inte mer än tre år. Saknas den avsikten gäller tröghetsregeln: huset räknas som privatbostad under det kalenderår då ändringen sker och året därpå, om du inte själv begär annat. Säljer du under det tredje kalenderåret räknas huset som privatbostad även det året. Flyttar du ut i juli 2025 och hyr ut huset till någon som inte är närstående kan du sälja det som privatbostad till och med den 31 december 2027.

Det finns två hus på tomten. Varje bostadsbyggnad bedöms för sig. Ett attefallshus som bara hyrs ut till utomstående kan vara näringsfastighet medan villan på samma tomt är privatbostad. Ett garage eller förråd bedöms inte för sig, eftersom det räknas till huset.

En del av huset är kontor eller lokal. I ett småhus räknas bara den yta som används för boende, så ett kontor drar ned andelen. I ett enfamiljshus måste mer än halva ytan användas för boende. Är byggnaden till övervägande del inrättad för lokaler blir den i stället taxerad som hyreshus, och då är fastigheten näringsfastighet redan enligt fråga två.

Det är en gård. På en lantbruksenhet kan bara bostadshuset med tomtmark vara privatbostadsfastighet. Ekonomibyggnader, mark och skog är alltid näringsfastighet. Vid en försäljning beräknas vinsten för varje del för sig, och priset delas normalt upp efter taxeringsvärdena.

Vad kategorin ändrar i deklarationen

Den del av vinsten som beskattas. Av vinsten på en privatbostadsfastighet tas 22/30 upp, och av vinsten på en näringsfastighet 90 procent. Kapitalinkomster beskattas med 30 procent, så skatten blir 22 procent av vinsten för en privatbostad och 27 procent för en näringsfastighet. På en vinst på 1 miljon kronor är skillnaden 50 000 kronor. Vid förlust får 50 procent dras av för en privatbostad och 63 procent för en näringsfastighet.

Återföring av gjorda avdrag. Har fastigheten varit näringsfastighet har du som regel dragit av värdeminskning på byggnaden och kostnader för reparationer i näringsverksamheten. Vid försäljningen ska värdeminskningsavdragen som huvudregel återföras, liksom avdragen för förbättrande reparationer och underhåll under försäljningsåret och de fem föregående åren. Beloppen tas upp som intäkt i näringsverksamheten på bilaga NE. Har näringsverksamheten ett underskott samma år ska det dras av från kapitalvinsten.

Avdraget för renoveringar. Förbättrande reparationer och underhåll räknas för båda kategorierna under försäljningsåret och de fem föregående åren som förbättringsutgifter, för privatbostadsfastigheter och för näringsfastigheter. På en näringsfastighet har kostnaderna oftast redan dragits av i näringsverksamheten, och avdragen återförs då vid försäljningen. Förbättringsutgifter som inte skrivits av får bara räknas för år då de uppgått till minst 5 000 kronor. Gränsen gäller inte reparationerna på en näringsfastighet.

Blanketterna. Försäljningen deklareras året efter att köpekontraktet skrevs under. Ett småhus som är privatbostad redovisas på bilaga K5, och en näringsfastighet på bilaga K7 tillsammans med bilaga NE.

Inflyttning före försäljningen kan sänka skatten men utlöser återföring

Flyttar du in i ett hus som varit näringsfastighet och uppfyller huset kraven för privatbostad på överlåtelsedagen, tas 22/30 av vinsten upp i stället för 90 procent. Det kräver att du eller en närstående verkligen använder huset som bostad. När en näringsfastighet blir privatbostadsfastighet ska gjorda avdrag för värdeminskning och förbättrande reparationer återföras på samma sätt som vid en försäljning, och åt det hållet finns ingen tröghetsregel.

Gäller försäljningen aktier eller fonder är reglerna andra, se kapitalvinstskatt på fonder och aktier. Är fastigheten svår att klassa kan du hitta en rådgivare inom kapitalbeskattning.